Что считается самовольной постройкой?
Самовольные постройки (самострой) – объекты капитального строительства, строения или сооружения, возведенные на земельном участке (ЗУ) незаконно – без соответствующих разрешений.
Незаконным признают объект, построенный на земле, где строительство ограничено, запрещено или ущемляет права других собственников. Постройки, возведенные с отклонениями от градостроительных норм, действующих на дату обнаружения самостроя, также считаются самовольными.
При этом статья 222 Гражданского кодекса РФ допускает, что собственник самостроя не знал об ограничениях в отношении собственной земли. В этом случае построенный объект, несоответствующий виду разрешенного использования (ВРИ) участка, не будет считаться незаконным.
Распространенный вид самостроя – незаконная реконструкция здания с изменением параметров (строительство пристроек, надстроек, антресолей, этажей, перестройки чердачных помещений).
Другой вид незаконных строений – новые объекты недвижимости, построенные на месте ликвидации старых, но с иными параметрами.
Как легализовать самострой
Гражданин, который возвел самовольную постройку, этим фактом не получает права собственности на объект, не может его использовать, совершать сделки.
Вместе с тем, право собственности на самострой может признавать суд – это определено ст. 222 ГК РФ. Узаконение незаконного строения возможно, если соблюдены три условия:
- ЗУ находится в собственности, а его ВРИ допускает строительство.
- На момент представления заявления в суд подтверждено, что объект соответствует строительным, санитарным, пожарным нормам.
- Самострой не нарушает права соседей, безопасен для их жизни и здоровья.
Важно: если одно из условий не соблюдено, узаконивать самострой нельзя.
Правовой статус земли при легализации самостроя
Любая недвижимость связана с земельным участком. Поэтому сначала подтверждают права на ЗУ, соблюдение ВРИ.
Для определения правового режима застроенного ЗУ действуют соответственно ситуации: заключают договор аренды, оформляют вступление в права обладания бесхозным ЗУ, изменяют ВРИ, снимают ограничения в отношении ЗУ.
Если ЗУ арендован без права строительства недвижимости либо для размещения только временных строений или конструкций, оснований узаконивать самострой нет.
Если ЗУ на начало строительства был без ограничений или ВРИ допускал возведение объекта, закон № 339-ФЗ запрещает сносить самострой. Однако за пользование строением до узаконивания предусмотрен штраф.
Соответствие самовольной постройки
Объекты капстроительства возводятся с соблюдением требований ГрК РФ, СниП, Техрегламента о безопасности зданий и сооружений.
Соблюдение постройки СНиП констатируют проектировщики. Учитываются ограничения, предусмотренные ГПЗУ. В отношении отдельных объектов проводится экспертиза. Насколько самострой отвечает требованиям безопасности, определяет комиссия или суд.
Документы
Чтобы узаконивать самострой на своем ЗУ, потребуются различные документы:
- правоустанавливающие;
- о соответствии строительным и пожарным нормам;
- градостроительный план ЗУ (ГПЗУ);
- подтверждающие законность других построек на ЗУ;
- технический паспорт (на объекты, стройка которых была после 2010 года);
- декларация на объект недвижимости;
- судебные решения спорных вопросов с владельцами соседних ЗУ и объектов.
Представленный пакет документов дает основание для принятия решения – узаконивать самострой или сносить.
Какими способами узаконивать самострой?
Закрепляют право собственности на незаконную постройку одним из способов – через местную администрацию, в судебном порядке, получив разрешение на строительство.
Узаконивать самострой может только собственник ЗУ, где находится спорный объект, а также лицо, которому этот участок предоставлен по наследству или на праве бессрочного пользования.
В административном порядке
Процесс обращения к местным властям отнимет у застройщика минимум времени и финансов, по сравнению с разбирательством в суде.
Положительное решение означает сохранение самостроя, что обязывает собственника уплатить штраф и узаконить объект. Отрицательное – снос незаконного объекта или его возврат в первоначальное состояние.
Через суд
Признание права собственности на самострой в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ допускается при условии неудачных попыток легализации административным способом.
До начала судебных процедур о признании права застройщик должен:
- попытаться получить разрешение на строительство;
- организовать экспертизу, чтобы подтвердить безопасность объекта;
- составить иск о признании права собственности.
После этого можно обращаться в суд. Дела о признании права собственности на самострой рассматриваются судом по месту нахождения постройки.
Судебное решение о признании права собственности предъявляют в Росреестр или МФЦ. При этом наличие судебного акта о признании права не освобождает застройщика от представления других документов, чтобы внести сведения в ЕГРН (например, технического плана).
Внесение записи в ЕГРН – признание законного статуса недвижимости, которой можно распоряжаться – эксплуатировать, подарить, выставить на продажу.
Разрешение на строительство
Российские законы предусматривают выдачу разрешения на возведение объектов недвижимости на этапе планирования строительных работ. При узаконении самостроя разрешение постфактум возможно, если принято решение о сохранении самовольной постройки.
Разрешение на строительство (реконструкцию) выдают компетентные муниципальные органы.
